长租公寓企业家的机会

国内长租公寓市场仍是一片蓝海。

2018年4月20日，中国长租公寓行业协同创新发展峰会在深圳盛大启幕。长租公寓企业家、资金大咖齐聚一堂，聚人脉，享商机，谋未来。 

戊戌年伊始，长租公寓市场风头正盛，上市房企加紧布局、并购。据了解，富力地产、碧桂园在年初先后发行了租赁专项资金计划，新城控股、金地集团也均有意试水长租公寓。在房地产市场进入白银时代之际，开发商纷纷将目光投向存量市场，加上政策的推动，长租公寓成为企业争相进入的利市。而业内预计，随着资本的涌入，长租公寓市场很快将迎来整合期，各类收并购将成为今年行业发展的关键词。 

根据国家卫计委发布的《中国流动人口发展报告（2016）》显示，2015年我国流动人口规模达2.47亿人，占总人口的18%。按照《国家新型城镇化规划》的进程，2020年我国仍有2亿以上的流动人口，70%流动人口通过租房居住，按目前月均租金475元来测算，年租金已突破万亿。 

值得注意的是，中国一二线城市房价居高不下，庞大的人口流动基数有着确实的住房需求，庞大的市场需求也加快了长租公寓的发展。但目前中国品牌公寓的市占率不到2%，而一些发达国家品牌公寓的市占率接近30%，中国品牌公寓未来的发展空间非常大，国内长租公寓市场仍然是一片蓝海。 

2020年的市场体量约为1.6万亿元

政策密集出台推动房屋租赁市场发展。 

近年来，国家政策对长租公寓市场频频吹出暖风，市场前景利好，形成超级风口，政策针对多主体供应、租购并举、渠道保障的住房政策予以支持与推进，支持拥有专业化运营能力的长租公寓企业发展长租公寓市场。2017年进一步深化为“多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，12个城市相继成为租赁试点、开放集体用地建设租赁住房政策，明确租赁市场方向，促进行业快速前进，监管行业平稳有序发展，可以看出2018年房地产市场的重点是租售并举和长效机制。国家政策与地方政府的卓效推进，逐步引入大量资本进驻长租公寓领域，市场前景一片大好。 

从政策频度来看，去年7月份房屋租赁政策最为密集，从广州政府出台“租售同权”，到上海首批只租不售地块低价成交，再到杭州建成政府住房租赁平台，政策引导下的“租售并举”是去年房地产市场的大变化，未来一线城市房屋租赁市场将会被进一步激活，存量房的利用率也将得到提升。数据显示，中国租赁市场将进入快速发展阶段，2020 年的市场体量约为 1.6 万亿元。 

时至2018，供给侧改革让长租公寓行业迎来新一轮黄金窗口期。“租购并举”的顶层设计、“房子是用来住的，不是用来炒的”等发展定位，也让长租公寓市场迎来新的发展契机。从中央到地方各项支持政策纷纷出台，各路市场参与主体或早已谋兵布阵、抢占先机，或顺应潮流，大举进军长租公寓市场。 

抢占份额的阶段 

多方参与，国内长租公寓市场百花齐放。 

政策红利和租赁市场利好，长租公寓市场受到各方青睐，不仅许多专注此业务的创业公司获得资本垂青，房企、酒店集团、地产中介机构也纷纷入场。如今，多家标杆房企已将长租公寓提升为集团重点发展战略。 

开发商类背景的公寓管理公司充分利用了母公司手中的闲置自持资产进行升级改造，同时借助集团整体的信用进行低成本融资，开发商背景的公寓企业凭借“富二代”的高起点在长租公寓这个领域占据着先发优势，代表机构有万科泊寓、招商壹栈，在长租公寓的大蛋糕中，他们是十分有利的竞争者。 

酒店类背景的公寓商如华住（城家）、窝趣（铂涛）等的主要优势在于住客和存量物业的管理经验上要比别的市场参与者都丰富，运营效率有先发优势，并且在物业资源端，与开发商相似，酒店集团也拥有较多的存量物业可以进行改造转变物业运营功能。

传统开发商之外，市场上还存在大量专门从事租赁的新兴企业，比如独立创业的魔方、YOU+等，又如由链家推出的自如。和其他企业主打集中式公寓不同，自如主打分散式房源。他们通过APP业主委托及链家渠道开发房源，与房东签订长期合同后，视房屋状况的不同统一进行改造，然后通过租房平台对外散租。此外，国有企业也有望逐渐成为长租公寓的新生力量乃至主力军。 

在目前长租公寓领域还未出现垄断性龙头的局面下，所有的市场参与者都在竞速赛跑扩大管理规模，抢占市场份额的阶段。 

家居企业进军长租市场 

长租公寓强调拎包入住，内部装修自然比普通出租房高大上，因此就催生了大量装修及家具配套需求。面对庞大且增长迅猛的长租公寓市场，不少家居企业纷纷吹响了进军号角。 

最近，橙家家居就为碧桂园旗下位于人和地铁站附近的长租公寓品牌——碧家国际社区提供了装修服务。而在3月的广州家具博览会上，也有不少家居企业流露出要争夺相关业务的决心。据碧桂园集团的规划，他们在三年内将推出100万套长租公寓，即便每套单位的装修和软装配置金额仅需5万元，但加起来却有500亿元的总业务量。 

其实，像碧桂园这样的企业现在还有很多。万科早在2016年就将长租公寓加入“泊寓计划”，去年更加速规模扩张；龙湖更提升到集团战略发展层面，成立“冠寓”运营公司；绿地也将长租公寓纳入公司发展战略。 

据克而瑞研究中心的资料显示，目前，全国综合排名TOP30的房企中，基本都通过不同方式染指长租领域。链家研究院此前公布的报告显示，2020年和2025年，我国房产租赁市场规模将分别达到1.6万亿元和2.9万亿元，2030年预计会超过4万亿元。由此而衍生的装修和产品配置业务可以用“庞大”二字来形容。 

注重社交功能，就是注重打造青年人的社区 

长租公寓均在着力打造其社交功能，原因是社交类的产品能够对一些年轻人产生吸引，其次是租客在公共空间进行社交活动时，不免产生消费，也能为企业带来一定利润，最后就是租客在相互熟识之后，想挪动住处的意愿下降，有助于提升长租公寓出租率的稳定性。 

长租公寓满足居住需求之外，公寓对于社交功能的追求体现了他们怀揣美好生活的愿景。而“社群时代”到来，公寓如何实现社交属性？长租公寓目前的社交属性打造主要有两种形式：以微信公众号为平台进行的线上互动性活动以及公共区域的日常活动。 

作为占据大量租赁市场份额的集中式长租公寓，在社交功能上的打造更为用心。这类公寓希望打造基于年轻人居住生活，融合社交、娱乐、办公、社区市集、文教科创等在内的综合型社区，重新定义年轻人生活方式。并通过主题社群活动在社区公共空间不定期举办，引领潮流生活的同时，也帮助租客拓展基于本地的社交圈、链接更多的消费场景。 

房地产市场逐渐进入存量时代，长租公寓也正在成为租房市场多元化的主体，经过多年的探索，不少公寓品牌已经形成了自己独特的经营模式，虽然在现实中还会遇见一些问题，但正如新派公寓创始人王戈宏所说，“中国的租房租赁方兴未艾，任何坎坷挫折不完善其实都是必修课！” 

要成功，必修课的核心，或许在任何行业都是一样的。