自2016年9月以来，超过55个城市发布了房地产相关调控政策共160余次，房产调控已成为常态。随着调控政策不断升级，市场也将迎来新一轮调整期。

楼市持续分化

随着“限价”、“限售”、“摇号选房”等政策在热门城市逐渐落地，一线城市楼市虚火现象暂时得以抑制，市场不断回归理性。热门二线和三四线城市楼市在调控政策影响下依然高温，“万人摇号”、“超低中签率”、“开盘售罄”等现象层出不穷。

但整体而言，市场却并非如此火爆，火爆的仅是部分热门城市中与周边二手房价格倒挂较大的项目，大部分开盘项目去化表现一般。造成部分项目火爆的原因主要是限价后一二手房巨大的价格利差，让购房者“买到即是赚到”的心理预期大增，加之排队摇号无形释放出一种“供不应求”的信号，二者导致大量虚假购房需求入市，楼市出现虚假繁荣的现象。

以上海为例，今年以来房产项目共获批69张预售证，开盘项目65个，摇号65次；其中24个项目认筹数量大于房源量，30个项目认筹数量远不及房源数，11个项目认筹数量和房源基本持平。其中，4月集中入市的高端豪宅项目由于大部分售价远低市场预期和周边二手房价格，认筹人数远超房源数，去化多达95%以上。但与此同时，多个价格刚需和刚改型项目却频频遇冷，认筹数多未超过房源数，部分项目认筹人数仅为个位数。

新盘入市，二三线房企业绩突出

2018年5月，单月业绩超百亿的房企数量达到24家 ，其中绿城中国、龙光地产、滨江集团等房企表现较为突出。究其原因，5月份二三线城市严控预售证和备案的政策有所放松，大量新开盘项目批量入市。其中绿城中国主要在杭州、宁波、西安等城市开盘，单月销售规模达170亿，而滨江集团则在杭州、嘉兴、金华等城市取得了超过100亿的销售额。

调控加码，三四线城市房地产市场升温

华夏新供给经济研究学院首席经济学家、财政部财科所原所长贾康认为，中国城镇化高速发展阶段所余下的纵深还相当可观，这是中国继续发展的重要“引擎和动力”，三线城市房地产一定在此历史过程中展现其成长性。

调控政策不断完善、城市市场调控成为常态，三四线城市楼市逐渐升温，布局三四线城市的碧桂园、恒大、万科等房企亦取得了不错的成绩。根据克而瑞中国房地产决策咨询系统（CRIC）发布的数据，2018年1-5月，碧桂园累计销售金额达到3345.2亿元，首次突破700亿。而万科近几个月的单月销售规模都在430亿元左右，货量供应相对不足对万科今年的业绩增幅影响较大。

5月市场调控政策持续收紧，调控范围不断向二线和三四线城市扩散，上海、南京、长沙、成都、杭州、西安、武汉和深圳8个城市进行摇号选房，其中上海、南京、杭州、深圳等主要采取公证处主导摇号等措施，长沙、成都、武汉、西安等摇号买房主要以房企为主，预计今年会有更多的城市加入摇号大军中。

摇号选房这种措施是一把双刃剑，尽管在一定程度上维护了市场的公平性，但就目前来看，摇号方式放大供需矛盾，制造恐慌需求的负面影响却显现更大。摇号选房能否能达到政府预期的效果还有待检验。